종합부동산세란?
종합부동산세(줄여서 '종부세')는 일정 금액 이상의 주택이나 토지를 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 국세청에서는 매년 6월 1일 기준으로 여러분이 보유한 부동산의 공시가격을 합산해 종부세 대상 여부를 판단합니다. 종부세는 재산세와는 다르게, 개별 부동산이 아닌 보유자(개인이나 법인)를 기준으로 전체 부동산 자산을 합산하여 계산해요.
종부세 부과 기준
| 부동산 유형 | 공제 금액 |
| 주택 | 9억 원 (1세대 1주택자는 12억 원 공제) |
| 종합합산 토지 (나대지 등) | 5억 원 |
| 별도합산 토지 (상가, 사무실 부속토지 등) | 80억 원 |
※ 이 공제 금액을 초과하는 경우, 초과분에 대해 종부세가 부과됩니다.
2025년 종부세 세율표 (개인 기준)
세율은 주택 보유 수와 과세표준에 따라 달라집니다.
과세표준 = (공시가격 – 공제금액) × 공정시장가액비율(60%)로 계산합니다.
📌 공정시장가액비율 60%란?
종합부동산세를 계산할 때는 공시가격 전액을 바로 세금 기준으로 삼지 않고, 일정 비율만 반영해서 세금을 산정합니다.
이때 적용되는 비율을 공정시장가액비율이라고 합니다. 9억 초과/다주택자/법인은 예외없이 60%가 기본입니다.참고로, 공시가격이 9억 원 이하인 1가구 1주택자의 경우에는 공정시장가액비율이 43%~45%로 낮게 적용됩니다.
주택분 종부세 세율
| 과세표준 | 2주택 이하 세율 | 3주택 이상 세율 |
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
종부세 계산 예시
예시 ① 공시가격 13억 원 / 1세대 1주택자 / 단독명의
| 항목 | 내용 |
| 공시가격 | 13억 원 |
| 공제금액 | 12억 원 (1세대 1주택 특례 적용) |
| 과세대상 금액 | 13억 − 12억 = 1억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60% (공시가 9억 초과 → 일반 적용) |
| 과세표준 | 1억 × 60% = 6천만 원 |
| 적용 세율 | 0.5% |
| 산출세액 | 6천만 원 × 0.5% = 30만 원 |
| 농어촌특별세 (20%) | 6만 원 |
| ✅ 최종 납부세액 | 36만 원 |
예시 ② 공시가격 8억 원 + 6억 원 주택 2채 보유 / 다주택자 / 단독명의
| 항목 | 내용 |
| 공시가격 합계 | 8억 + 6억 = 14억 |
| 공제금액 | 9억 원 (다주택자 공제) |
| 과세대상 금액 | 14억 − 9억 = 5억 원 |
| 공정시장가액비율 | 60% (다주택자 → 무조건 적용) |
| 과세표준 | 5억 × 60% = 3억 원 |
| 적용 세율 | 0.7% (3억 원 이하 구간) |
| 산출세액 | 3억 원 × 0.7% = 210만원 |
| 농어촌특별세 (20%) | 42만 원 |
| ✅ 최종 납부세액 | 252만 원 |
종부세 납부 기간과 방법
- 납부 기간: 매년 12월 1일 ~ 12월 15일 (단, 주말이나 공휴일과 겹칠 경우 다음 평일까지 연장)
- 납부 방법: 🔗홈택스 또는 금융기관에서 납부 가능. 고지서를 통한 납부도 가능
- 분할 납부 조건
- 250만 원 초과 500만 원 이하 : 초과 금액만 분납 가능
- 500만 원 초과 : 전체 세액의 50%까지 분할 가능
절세 전략 3가지
1. 공동명의로 절세하기
부부가 공동명의로 주택을 소유하면, 각자에게 공제가 따로 적용됩니다. 예를 들어, 공시가격 20억 원 아파트를 단독명의로 소유하면 9억(또는 12억)만 공제되지만, 부부 공동명의라면 각자 9억 원씩 공제를 받을 수 있어 과세표준이 크게 줄어듭니다.
예시
- 단독명의 20억 원 아파트 → (20억 − 12억) × 60% = 4억 8천만 원 과세표준
- 부부 공동명의(50%씩) → 각자 10억 − 9억 = 1억 → 1억 × 60% = 6천만 원씩 과세표준
합산 시 단독명의보다 세부담 수백만 원 절감 가능
⚠️ 주의할 점
- 공동명의로 바꾸는 과정에서 증여세가 발생할 수 있음
- 단순히 절세만 고려하기보다, 증여세·취득세 등 부수 비용까지 함께 계산해야 유리한지 판단 필요
2. 임대사업자 등록
일정 요건을 갖춘 임대주택은 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 종부세 계산에서 아예 제외시킬 수 있어 다주택자의 경우 절세 효과가 큽니다.
합산 배제 요건
- 임대 의무기간(예: 10년 이상)을 지켜야 하고
- 임대료 증액 제한 규정을 준수해야 하며
- 매년 9월 16일 ~ 9월 30일 사이에 합산배제 신고를 해야 함
예시
- 주택 3채(공시가 합계 20억 원) → 종부세 과세 대상
- 이 중 1채를 임대사업자 등록 후 합산배제 인정 → 계산 기준이 13억 원으로 낮아짐
세금 부담 수백만 원 감소 가능
⚠️ 주의할 점
- 임대의무기간 중 중도 매각, 임대료 규정 위반 시 혜택 취소 + 추징세액 발생
- 따라서 안정적으로 임대할 수 있는 주택만 등록하는 것이 안전
3. 고령자/장기보유자 공제
1세대 1주택자라면 나이(고령자)와 보유기간(장기보유자)에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다. 이 두 가지를 동시에 충족하면 공제율이 합산되어 최대 80%까지 세금 감면이 가능합니다.
공제율 구조
- 고령자 공제: 만 60세 이상(20%), 만 70세 이상(40%)
- 장기보유 공제: 5년 이상(20%), 10년 이상(40%)
- 두 조건을 합산하면 최대 80%까지 공제 가능
예시
- 공시가격 15억 원 아파트 보유, 종부세 산출세액 = 90만 원
- 보유자 나이 70세, 보유기간 12년 → 공제율 40% + 40% = 80%
- 최종 납부세액: 90만 원 × (1 − 0.8) = 18만 원
⚠️ 주의할 점
- 반드시 1세대 1주택자여야 적용 가능
- 고령자와 장기보유 공제를 동시에 받으려면 증여·명의분산 없이 동일한 사람이 계속 보유해야 함
종합부동산세 Q&A
Q1. 종부세와 재산세는 어떻게 다른가요?
- 재산세: 개별 부동산 단위로 과세 (지방세. 시·군·구청에서 부과)
- 종부세: 개인이 보유한 주택·토지를 합산 기준으로 과세 (국세. 국세청에서 부과)
Q2. 9억 초과 부동산을 가지고 있으면 재산세도 종부세도 다 내야 하나요?
- 네, 맞습니다.
- 재산세는 모든 주택 보유자가 내야 하는 지방세로, 매년 7월과 9월에 부과됩니다.
- 종부세는 일정 기준(주택 9억 원, 1세대 1주택은 12억 원)을 초과하는 경우 국세청에서 추가로 부과합니다.
👉 공시가격 9억 원 초과 부동산 보유 시, 재산세는 기본적으로 내고, 기준 초과 시 종부세도 추가로 내야 합니다.
Q3. 공시가격이 9억 원 넘으면 바로 종부세 내야 하나요?
- 아닙니다. 1세대 1주택자의 경우 12억 원까지 공제됩니다.
- 다주택자나 법인은 기본공제 9억 원 적용.
Q4. 종부세 신고 안 하면 어떻게 되나요?
- 과소신고가산세: 납부세액의 10%
- 부당과소신고 시: 최대 40%
- 납부지연가산세: 납기일 다음 날부터 1만분의 2.2 × 미납기간 부과
Q5. 농어촌특별세는 꼭 내야 하나요?
- 네. 종부세 산출세액의 20%를 추가로 납부해야 합니다.
- 세액공제나 세부담상한 적용과 무관하게 부과됩니다.
Q6. 공동명의와 단독명의 중 뭐가 더 유리한가요?
- 공동명의: 각자 9억 원 공제를 받을 수 있어 공시가격이 높을수록 유리합니다.
- 단독명의: 1세대 1주택자 특례(12억 공제, 고령자·장기보유 세액공제) 적용 가능
👉 상황에 따라 달라지므로 시뮬레이션 후 선택하는 것이 좋습니다.
Q7. 임대사업자로 등록하면 무조건 종부세를 안 내나요?
- 아닙니다. 일정 요건을 충족한 주택만 합산 배제 가능합니다.
- 매년 9월 16일 ~ 30일 사이에 반드시 신고해야 하며, 조건 위반 시 추징세액과 이자상당액이 발생합니다.
Q8. 세부담 상한제란 무엇인가요?
- 종부세 + 재산세 합계가 전년보다 일정 비율 이상 늘지 않도록 제한하는 제도입니다.
- 1세대 1주택자는 보통 150% 상한이 적용됩니다.
Q9. 고령자·장기보유 공제는 중복 적용되나요?
- 네, 중복 가능합니다.
- 고령자 공제(최대 40%) + 장기보유 공제(최대 40%) → 합산 시 최대 80% 공제됩니다.
Q10. 다주택자는 무조건 중과세율이 적용되나요?
- 네. 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자는 일반세율보다 높은 세율이 적용됩니다.
마무리 – 올해 종부세, 지금 준비하세요!
2025년에도 종합부동산세는 공시가격과 보유 형태에 따라 과세 여부와 금액이 달라집니다. 단순히 주택 가격만 보고 판단하기보다는, 전체 자산 구성과 명의 형태, 공제 조건까지 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.
✔ 올해 공시가격이 얼마인지 확인해보셨나요?
✔ 명의 변경, 임대등록, 절세 조건 검토는 하셨나요?
지금부터 준비하시면, 연말 세금 고지서를 받고 당황하는 일 없이 미리 절세 전략을 세울 수 있습니다.
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