2025년 취득세 얼마? 세율표·계산기·절세전략까지 완벽 정리

 

 

 

부동산을 처음 구매할 때 많은 분들이 매매가(집값)만 준비하면 충분하다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 취득세, 지방교육세, 중개 수수료, 법무사 비용, 이사비용 등 다양한 부대 비용이 함께 발생합니다. 이러한 항목들을 미리 고려하지 않으면, 계약 후 예상치 못한 지출로 인해 자금 압박을 받게 될 수 있습니다.

 

그중에서도 특히 취득세는 거래 금액에 따라 수백만 원에서 많게는 수천만 원까지 나올 수 있는 고정성 세금입니다. 단순히 “부가세 같은 소액”이 아니라, 자금 계획에 큰 영향을 주는 핵심 세금인 만큼 매매 전 반드시 정확하게 계산하고, 감면 대상 여부나 절세 전략까지 검토해야 합니다.

 

이 글에서는 2025년 기준 부동산 취득세율과 감면 조건, 납부 기한, 실전 절세 전략, 주의사항까지 내 상황에 맞게 준비할 수 있도록 체계적으로 정리해드릴게요. 계약 전 취득세부터 체크하는 습관, 지금 이 글에서 시작해보세요.

 

 

취득세란?

 

취득세는 부동산을 사거나 상속·증여받을 때 납부하는 지방세입니다. 집값, 집 보유 수, 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라집니다. 취득한 날로부터 60일 이내에 반드시 신고·납부해야 하며, 기한을 넘기면 가산세 20%까지 부과됩니다. 

 

취득세는 어떻게 계산할까요?

 

취득세 = 과세표준 × 세율

 

과세표준은 보통 매수자가 실제로 지불한 실거래가를 기준으로 합니다.

다만, 신고한 금액이 시가표준액보다 낮으면 시가표준액을 기준으로 세금을 부과할 수 있습니다.

• 매매 거래 시: 실거래가 기준
• 증여·상속 시: 정부가 고시한 시가표준액 기준

 

주택수와 지역에 따라 달라지는 취득세율 (2025년)

 

취득세율은 주택 수, 취득가액, 조정대상지역 여부, 법인 명의 여부 등에 따라 달라집니다. 적용 세율은 아래와 같습니다. 

주택	구분	취득가액	취득세율	농어촌특별세 (전용 85㎡ 초과)	지방교육세
1주택	조정대상지역	6억 이하	1%	0.2%	0.1%
		6억 초과 ~ 9억 이하	(취득가액 × 2 ÷ 3억 – 3) × 1/100		취득세의 1/10
		9억 초과	3%		0.3%
	조정대상지역 외	6억 이하	1%		0.1%
		6억 초과 ~ 9억 이하	(취득가액 × 2 ÷ 3억 – 3) × 1/100		취득세의 1/10
		9억 초과	3%		0.3%
2주택	조정대상지역	전 구간	8%	0.6%	0.4%
	조정대상지역 외	6억 이하	1%	0.2%	0.1%
		6억 초과 ~ 9억 이하	(취득가액 × 2 ÷ 3억 – 3) × 1/100		취득세의 1/10
		9억 초과	3%		0.3%
3주택	조정대상지역	전 구간	12%	1.0%	0.4%
	조정대상지역 외	전 구간	8%	0.6%	0.4%
4주택이상 ·법인	조정대상지역	전 구간	12%	1.0%	0.4%
	조정대상지역 외	전 구간	12%	1.0%	0.4%

 

🔗서울시 ETEX 와 🔗위택스에서 부동산 취득세를 미리 계산해 볼 수 있습니다.

 

 

🎓 지방교육세란?

지방교육세는 부동산을 취득할 때 취득세에 추가로 부과되는 지방세로, 지역 교육 환경을 개선하고 학교 운영 등에 사용되는 재원입니다. 이 세금은 별도로 납부하는 것이 아니라 취득세의 10%를 자동으로 함께 납부하게 되어 있으며, 계산 시 총비용에 꼭 포함해 예산을 잡아야 합니다.

🌾 농어촌특별세란?

 

농어촌특별세는 전용면적 85㎡를 초과하는 주택을 취득할 때 부과되는 부가세 성격의 세금입니다. 이 세금은 농어촌 지역 개발과 복지 증진, 지역 균형 발전을 위한 재원으로 활용됩니다. 지방교육세와 마찬가지로 별도로 납부하는 것이 아니라 취득세와 함께 자동 계산되어 부과됩니다.

 

법인 명의로 주택 구입할 경우

• 법인 명의로 주택을 취득하면 지역과 관계없이 8~12%의 고정 세율 적용
• 임대사업자 등록이 해제된 법인은 특히 중과세 부담이 매우 큽니다

 

 

취득세율 적용 예시

✅ 예시1) 1주택자가 6억 원 이하 아파트 매수 (비조정지역)

• 주택 수: 1주택
• 지역: 조정대상지역 외
• 취득가액: 5억 원
• 면적: 전용 85㎡ 초과

세금 종류	세율	기준금액
취득세	1%	5,000,000원
농어촌특별세	0.2%	1,000,000원
지방교육세	0.1%	500,000원
총 세금 합계		6,500,000원

 

✅ 예시2) 2주택자가 비조정대상지역에서 6억 초과 ~ 9억 이하 주택 매수

• 주택 수: 2주택
• 지역: 조정대상지역 외
• 취득가액: 8억 원
• 면적: 전용 85㎡ 이하

세금 종류	세율	기준금액
취득세	(8억 × 2 ÷ 3억 - 3) × 1/100 = 2.33%	약 18,640,000원
농어촌특별세	0% (85㎡ 이하 면제)	0원
지방교육세	취득세의 1/10	약 1,864,000원
총 세금 합계		약 20,504,000원

 

✅ 예시3) 법인이 조정대상지역 외에서 10억 원 주택 취득

• 주택 수: 법인 (무조건 중과)
• 지역: 조정대상지역 외
• 취득가액: 10억 원
• 면적: 전용 85㎡ 초과

세금 종류	세율	기준금액
취득세	12%	120,000,000원
농어촌특별세	1%	10,000,000원
지방교육세	0.4%	4,000,000원
총 세금 합계		134,000,000원

 

 

✅ 예시 요약 정리

구분	총 세금	주요 포인트
1주택자 (6억 이하)	650만 원	세율 낮음. 감면 대상 검토 가능
2주택자 (비조정지역, 8억)	2,050만 원	계산식 복잡. 조정지역 여부 중요
법인 (10억 주택)	1억 3,400만 원	중과세율 적용으로 고액 세금 부담

 

 

 

 

취득세 절세 전략 5가지

 

✅ 무주택자일 때 매수하기
가장 기본이지만 강력한 절세 전략입니다. 무주택자는 취득세율이 1~3%로 가장 낮고, 주택 수 증가에 따라 세율이 8~12%까지 중과되기 때문에 1주택 상태일 때 구입하는 것이 가장 유리합니다.

 

✅ 생애최초 주택 구입 감면 적극 활용하기
생애최초 구입자는 일정 조건을 충족하면 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다. 단, 매수 후 3개월 이내 전입신고 및 실거주 요건을 반드시 충족해야 감면 유지가 되므로 단순 명의 이전이나 투자 목적일 경우 주의가 필요합니다.

 

✅ 조정대상지역 여부 꼭 확인하기
같은 가격의 주택이라도 조정대상지역이면 세율이 2~4배 이상 높아질 수 있습니다. 특히 2주택 이상 보유자는 조정지역 취득 시 중과세율(8~12%)이 적용되므로 지역 선정 시 해당 주소지가 조정대상지역인지 반드시 확인해야 합니다.
대표 조정지역: 서울시 용산구, 서초구, 강남구, 송파구

 

✅ 위택스 취득세 계산기로 사전 시뮬레이션
위택스(wetax.go.kr)에서 제공하는 취득세 계산기를 활용하면 주택 수, 금액, 면적, 지역, 전용면적 등 입력 시 자동으로 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세까지 정확한 예상 세액을 미리 확인할 수 있습니다. → 예산 초과 방지, 계약 전 절세 전략 수립에 필수입니다.

 

✅ 면적 85㎡ 이하로 계획 조정하기 (농어촌특별세 회피)
전용면적 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 면제됩니다. 예산이 비슷한 조건이라면 면적을 줄여 농특세를 아예 피하거나, 소형 아파트로 우회하는 전략도 고려해볼 수 있습니다.

 

 

마무리 : 취득세까지 예산에 포함해야 진짜 내 집 마련 준비!

 

주택을 매수할 때는 취득세도 집값의 일부라고 생각하고 예산을 세워야 합니다. 무주택자는 낮은 세율로 유리하지만, 생애최초 감면 조건, 다주택 중과세율, 조정대상지역 여부에 따라 수백~수천만 원 차이가 발생할 수 있습니다. 계약 전에 꼭 위택스 계산기로 시뮬레이션하고, 감면 대상 여부와 신청 시점도 놓치지 마세요!

 

📌 계약 전에 반드시 확인해야 할 세금 = 취득세!
내 집 마련, 예상치 못한 세금에 당황하지 않도록 지금 바로 체크하세요.

 

 

 

 

 

 

 

 

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