재산세 과세표준액 조회 방법부터 납부까지 | 2025년 완벽 가이드

 

 

 

재산세는 주택이나 토지 등 부동산을 소유하고 있는 사람이라면 매년 납부해야 하는 지방세입니다. 하지만 정확한 세액이 어떻게 계산되는지, 과세표준은 어떤 기준으로 정해지는지 잘 모르겠다는 분들이 많습니다. 이 글에서는 재산세의 기본 개념부터 과세표준액 조회 방법, 납부 시기 및 절차까지 차근차근 정리해 드립니다. 

 

1. 재산세는 언제, 누구에게 부과되나요?

 

재산세는 매년 6월 1일 0시를 기준으로 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과됩니다. 이 시점에 소유권을 가지고 있는 사람이 그 해 재산세 납세의무자가 됩니다. 재산세는 자산 종류에 따라 납부 시기가 다릅니다.

자산 구분	납부 시기	비고
주택	1기분: 7월 / 2기분: 9월	총 세액이 20만 원 이하일 경우 7월에 일괄 부과
건축물	7월	1회 납부
토지	9월	1회 납부

예를 들어, 6월 2일에 집을 매수했다면 해당 연도의 재산세는 이전 소유자(매도인)가 납부하게 됩니다. 계약서에 따라 재산세를 정산하는 경우도 있지만, 법적 납세의무는 6월 1일 기준 소유자에게 있습니다.

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2. 과세표준이란? 세금이 부과되는 기준 금액

재산세는 부동산 전체 금액에 세금을 부과하는 것이 아니라, 일정한 기준을 통해 줄인 금액에 세율을 적용합니다. 이 줄여진 금액을 과세표준이라고 하며, 아래의 공식으로 계산됩니다.

과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율

• 공시가격은 국토교통부가 매년 발표하는 공식적인 부동산 가격입니다. 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많으며, 재산세뿐 아니라 종합부동산세, 건강보험료 등의 기준으로도 사용됩니다.
• 공정시장가액비율은 공시가격의 몇 %만을 과세표준으로 인정할지를 정하는 비율입니다. 세부담을 줄이기 위해 도입된 장치로, 정부에서 매년 조정합니다.

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3. 2025년 공정시장가액비율

2025년 기준, 1가구 1주택자에게는 정부가 공정시장가액비율 특례를 적용해 세 부담을 줄여주고 있습니다. 대표적으로 아래와 같이 3단계로 요약되지만, 실제 계산 시에는 더 세분화된 비율이 적용됩니다. 일반과세자(다주택자 포함)에게는 일괄적으로 60%를 적용합니다. 

구분	공시가격 구간	공정시장가액 비율(대표값)
1가구 1주택 (공시가격 9억원 이하)	3억 원 이하	43%
	3억~6억 원	44%
	6억 원 초과	45%
일반과세	전 구간	60%

주의할 점

표에 나와 있는 44%는 단순화된 대표 수치일 뿐, 실제 계산에서는 공시가격이 높을수록 공정시장가액비율도 소폭 증가합니다. 즉,

• 공시가격 3억 1천만 원인 주택과
• 공시가격 5억 9천만 원인 주택은

같은 "3억~6억" 구간에 있어도, 실제로는 다른 비율이 적용될 수 있습니다. 이런 방식은 정부가 세부담의 형평성을 유지하기 위해 도입한 구조로, 공시가격이 높아질수록 조금씩 더 많은 비율을 과세표준으로 반영하게 됩니다. 정확한 비율은 일반인이 직접 확인하기 어렵습니다. 왜냐하면 지방세 시스템(위택스, ETAX 등)에서 자동으로 계산된 수치를 기준으로 고지서에 반영하기 때문입니다.

 

예를 들어, 공시가격이 5억 원인 주택을 기준으로 보면 다음과 같습니다.

• 1주택자 특례 적용 시 → 5억 × 44%(대표값) = 2억 2천만 원 (과세표준)
• 다주택자 또는 일반과세 대상 → 5억 × 60% = 3억 원 (과세표준)

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4. 2025년 과세표준별 구간세율 

일반과세 vs 특례 비교

2025년 기준, 공시가격 9억 원 이하의 1가구 1주택자는 아래와 같은 특례 세율이 적용됩니다. 같은 공시가격이라도 과세표준 자체가 낮아지고, 세율도 낮게 적용되기 때문에 세 부담이 크게 줄어듭니다.

과세표준 구간	일반과세 세율 (다주택자 등)	1가구 1주택 특례 세율
6,000만 원 이하	0.10%	0.05%
6,000만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하	0.15%	0.10%
1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하	0.25%	0.20%
3억 원 초과	0.40%	0.35%

 

📌 예시: 공시가격 5억 아파트 (시세 약 7억)

① 1가구 2주택 (일반과세 적용)

1. 공시가격: 5억 원
2. 공정시장가액비율 (일반): 60% → 5억 × 60% = 3억 원 (과세표준)
3. 세율 적용 (일반세율):
   과세표준 3억 원 → 해당 구간 세율 0.25%
   실제 계산식: 3억 원 x 0.0025 → 대략 75만 원
4. 재산세(본세): 대략 75만 원

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② 1가구 1주택 (공시가격 9억 이하, 특례 적용)

1. 공시가격: 5억 원
2. 공정시장가액비율 (특례): 44%(대표값) → 5억 × 44% = 2억 2천만 원 (과세표준)
3. 세율 적용 (특례세율):
   과세표준 2억2천만 원 → 해당 구간 세율 0.20% 
   실제 계산식: 누적세액 120,000원 + 초과분 (2억2천만 - 1억5천만) × 0.20%
4. 재산세(본세): 대략 260,000원

* 이전 구간 누적 세액 계산식 : (6,000만 × 0.05%)+ (9,000만 × 0.10%)= 120,000원

 

💬 비교 결과
같은 5억 원 아파트라도, 1가구 1주택 특례를 적용받는 경우 세금이 약 49만 원 더 저렴합니다.

 

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5. 과세표준액 조회 방법

재산세를 계산할 때 사용하는 정확한 과세표준 금액은 재산세 고지서에서 확인하실 수 있습니다. 현재 위택스나 정부24에서는 과세표준을 자동으로 산출해주는 기능을 지원하지 않기 때문에, 고지서 발급 전에는 직접 확인이 어렵습니다. 다만, 세금이 얼마나 나올지 미리 가늠하고 싶으시다면 다음과 같은 방법이 있습니다.

👉 부동산공시가격알리미(정부24 연계 서비스)에서 본인 주택의 공시가격을 조회한 뒤, 해당 연도의 공정시장가액비율을 곱해주면 예상 과세표준을 추정할 수 있습니다. 즉, 고지서를 기다리기 전에도 공시가격 × 공정시장가액비율 공식을 활용하면 어느 정도 예상 세액을 미리 계산해볼 수 있습니다.

1단계) 공시가격 조회

• 사이트 : 🔗부동산공시가격알리미
• 공시가격은 매년 3월경 발표되며, 가장 최신 가격 기준으로 계산하시면 됩니다.
  - 공동주택(아파트·연립·다세대·빌라 등) : 공동주택 공시가격 메뉴 선택 → 주소 입력 
  - 단독주택 : 개별단독주택 공시가격 선택 → 조회
  - 토지(주택이 아닌 대지) : 표준지 공시지가 / 개별 공시지가 메뉴 이용

2단계) 공정시장가액비율 적용

공시가격에 공정시장가액비율(43~60%)을 곱하면 과세표준을 대략적으로 계산할 수 있습니다.

예시 계산

• 공시가격 3억 원
• 1가구 1주택일 경우 비율 43% 적용
• 3억 × 43% = 1억 2900만 원 (과세표준)

이 과세표준에 구간별 세율을 적용하면 대략적인 재산세를 산출할 수 있습니다.

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6. 재산세 납부 방법

재산세는 온라인, 오프라인 모두 다양한 방법으로 납부할 수 있습니다.

납부 방법	설명
위택스 (🔗www.wetax.go.kr)	로그인 후 ‘지방세 납부’ 메뉴 이용 (서울은 🔗 ETAX)
지방세 앱	‘스마트 위택스' 앱 설치 후 간편 납부 가능
은행 창구	고지서를 지참하고 방문 납부
무인수납기	지역 내 구청, 주민센터 등 설치된 수납기 사용 가능
신용카드	위택스 및 은행 앱에서 납부 가능, 일부 카드사는 무이자 혜택 제공

납부 기간 주의

• 주택의 경우 7월과 9월 두 차례 납부합니다.
• 총 세액이 20만 원 이하인 경우 7월에 일괄 납부됩니다.
• 납기일을 넘기면 가산세가 부과되므로, 일정 관리는 필수입니다.

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7. 재산세 자주 하는 질문

Q1. 재산세는 누가 내나요?
→ 매년 6월 1일 0시 기준 소유자가 납세의무자가 됩니다. 따라서 6월 이후에 매매 계약을 했더라도, 6월 1일 당시 소유자가 그 해 재산세를 부담합니다.

 

Q2. 1가구 1주택자와 다주택자의 재산세 차이는 무엇인가요?
→ 1주택자는 공시가격 9억 원 이하일 경우, 낮은 공정시장가액비율(43~45%)과 특례 세율(0.05%~0.35%)이 적용되어 세금이 줄어듭니다. 반면 다주택자는 공정시장가액비율 60%와 일반 세율(0.10%~0.40%)을 적용받아 세 부담이 더 큽니다.

 

Q3. 재산세 고지서를 받기 전, 세금을 미리 계산할 수 있나요?
→ 위택스나 정부24에서는 과세표준 자동 계산 기능을 제공하지 않습니다. 다만 [부동산공시가격알리미]에서 공시가격을 확인한 뒤, 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 추정할 수 있습니다.

 

Q4. 재산세는 왜 7월과 9월에 나눠서 내나요?
→ 주택분 재산세는 납세자의 부담을 줄이기 위해 1기분(7월)과 2기분(9월)으로 분리 부과됩니다. 단, 세액이 20만 원 이하인 경우에는 7월에 한 번만 납부하면 됩니다.

 

Q5. 8월에 주택을 매도했는데 9월에 재산세 고지서가 도착했습니다. 누가 내야 하나요?
→ 재산세는 매년 6월 1일 0시 현재 소유자에게 과세됩니다. 따라서 8월에 매매가 이루어졌더라도, 6월 1일 기준 소유자였던 매도인이 그 해 재산세 납세 의무자가 됩니다. 다만 실제 거래 과정에서는 계약서에 “재산세는 6월 1일 기준으로 정산한다”는 조항을 넣어, 매수인과 매도인이 비용을 분담하는 경우도 있습니다.

 

Q6. 카드로 재산세를 낼 수 있나요?
→ 가능합니다. 위택스, ETAX, 은행 앱 등을 통해 신용카드 납부가 가능하며, 일부 카드사는 무이자 할부 혜택을 제공합니다.
단, 포인트 적립은 카드사 정책에 따라 다를 수 있으니 확인이 필요합니다.

 

Q7. 재산세 외에 추가로 내야 하는 세금이 있나요?
→ 네. 재산세 본세 외에 지방교육세(본세의 10%)와 지역자원시설세(본세의 20%)가 함께 부과됩니다. 따라서 고지서에 적힌 최종 금액은 본세보다 약 30% 정도 더 많습니다.

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재산세는 단순한 세금이 아니라, 부동산 자산을 어떻게 소유하느냐에 따라 크게 달라질 수 있는 항목입니다. 1주택 특례, 명의 구성, 공시가격 변동 등을 잘 파악해두면 불필요한 세 부담을 줄일 수 있습니다. 고지서를 기다리기만 하기보다는, 공시가격과 과세표준을 직접 조회하고 사전에 세금 계획을 세워보는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

 

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