집을 팔 생각이 있으신가요? 그렇다면 ‘양도소득세’에 대해 꼭 알고 넘어가셔야 합니다. 양도소득세는 잘 이해하면 세금 폭탄을 피할 수 있는 반면, 아무 준비 없이 집을 팔면 수천만 원의 세금이 생길 수도 있어요. 특히 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 조정대상지역 여부 등은 매우 중요한 기준이므로 이번 글에서 꼼꼼히 짚어드릴게요.
양도소득세란?
양도소득세는 부동산을 양도(팔 때)하여 발생한 차익에 대해 과세하는 소득세입니다. 예를 들어, 5억 원에 산 아파트를 10억 원에 팔았다면, 5억 원의 이익(차익)이 생긴 것이죠. 이 차익에 대해 일정한 세금이 부과되는데, 그게 바로 양도소득세예요.
하지만 단순히 ‘얼마에 샀고 얼마에 팔았다’만으로 세금을 계산하지는 않아요. 구입할 때 들었던 비용, 세금, 수리비, 중개수수료 같은 필요경비를 뺀 순수 이익을 기준으로 세금을 매기며, 보유기간이나 거주기간에 따라 공제 혜택도 받을 수 있답니다.
양도소득세 비과세 조건
양도소득세는 일정 조건을 충족하면 비과세, 즉 세금을 한 푼도 안 낼 수도 있습니다.
✅ 비과세가 가능한 조건
| 조건 | 설명 |
| 1세대 1주택 보유 | 세대 기준으로 주택이 1채여야 하며, 일시적 2주택 등의 예외는 요건 충족 시 적용 가능 |
| 보유기간 2년 이상 | 기본적으로 2년 이상 보유해야 비과세 가능. 단, 조정대상지역 여부, 취득 시점 등에 따라 달라질 수 있음 |
| 거주기간 요건 | 조정대상지역에 위치한 주택은 2년 이상 실제 거주해야 비과세 적용됨. 다만 비조정지역이나 지정 전 취득분 등 예외 존재 |
| 양도가액 12억 이하 | 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족한 경우, 양도가액이 12억 원 이하면 전액 비과세 가능. 초과 시 초과분만 과세 |
- 정씨는 서울 마포구 아파트를 2012년에 4억 원에 샀고,
- 2025년 9월에 10억 원에 팔았습니다.
- 보유기간은 13년, 실거주도 10년 넘게 했고, 다른 주택은 없어요.
→ 1세대 1주택 요건 충족 + 양도가액 12억 원 이하 👉 양도소득세 전액 비과세! 세금 0원입니다.
✅ 그렇다면 세금을 내야 하는 경우는?
- 김씨는 경기도 분당에 있는 아파트를 2023년 8월에 7억 원에 구입
- 2025년 9월에 13억 원에 팔았습니다
- 실거주는 하지 않았고, 보유기간도 2년 미만이에요
→ 비과세 조건 미달, 양도차익은 6억 원 👉 이 경우엔 세율 35~38% 수준의 세금이 부과됩니다
양도소득세 기본세율표 (2025년 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진 공제 |
| 1,400만 원 이하 | 6% | - |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1.5억 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
※ 지방소득세는 별도로 10% 추가됩니다.
장기보유특별공제율 표 (1세대 1주택, 3년 이상 보유 시)
| 보유기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 | 총 공제율 (보유+거주) |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | - | 8% | 8% |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 12% | 12% | 24% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 16% | 16% | 32% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 20% | 20% | 40% |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 24% | 24% | 48% |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 28% | 28% | 56% |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 32% | 32% | 64% |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 36% | 36% | 72% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% (최대) |
✅ 적용 조건 해석
- 내가 소유한 주택이 1세대 1주택이어야 하고,
- 보유기간이 3년 이상이 되어야 적용 가능합니다. 3년 미만이면 아예 이 공제를 받을 수 없습니다.
- 보유기간과 거주기간을 각각 계산해서 공제율을 더합니다.
- 최대 공제율은 80% (보유 10년 + 거주 10년)
- 실거주가 중요합니다. 단순 보유만으론 절반만 공제돼요.
✅ 적용 예시
- A씨는 주택을 10년 동안 보유, 그 기간 내내 실거주 → 보유 40% + 거주 40% = 총 80% 공제
양도차익이 1억 원이면 → 80% 공제 = 8천만 원 제외 → 과세 대상은 2천만 원만 남아요 - B씨는 주택을 6년 보유, 거주는 2년 보유 → 24% + 거주 8% = 총 32% 공제
양도차익이 1억 원이면 → 3,200만 원 공제 → 과세 대상은 6,800만 원
양도소득세 계산 방법
처음 보시면 복잡하게 느껴지실 수 있지만, 천천히 하나씩 계산해볼게요.
✅ 양도소득세 계산 순서
- 양도차익 계산 = 양도가액(매도금액) – 취득가액 – 필요경비
- 과세표준 계산 = 양도차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제
- 산출세액 계산 = 과세표준 x 세율
- 지방소득세 10% 추가
양도세 계산 예시
아파트를 2013년 5억 원에 샀고,2025년 9월에 13억 원에 팔았습니다.
중개수수료, 수리비 등 필요경비는 5천만 원.
1세대 1주택 / 보유 12년 / 거주 10년 → 장기보유특별공제 80% 적용 가능
① 양도차익 = 13억 − 5억 - 0.5억 = 7.5억 원
② 장기보유특별공제 = 7.5억 × 80% = 6억 원
③ 기본공제 = 250만 원
④ 과세표준 = 7.5억 − 6억 − 250만 원 = 1억 4,750만 원
⑤ 세율 35% (해당 구간 누진공제 1,544만 원)
산출세액 = 1.475억 × 35% − 1,544만 = 약 3,619만 원
⑥ 지방소득세 10% = 약 362만 원
👉 총 납부세액: 약 3,981만 원
※ 양도가액(매도금액)이 12억 원 이하였다면 전액 비과세 → 세금 0원!
🔗 국세청 양도소득세 세액흐름 안내
✅ 자동 모의계산기로 한 번 더 확인하기
앞에서 양도소득세 구하는 공식을 알아보았습니다. 하지만 실제로는 경비 증빙 인정 여부, 보유·거주기간, 조정대상지역 여부 등 변수가 너무 많아 단순 수식만으로는 정확한 세액을 알기 어렵습니다. 그래서 국세청에서는 홈택스 양도소득세 미리계산(모의계산) 서비스를 무료로 제공하고 있어요. 이 서비스를 활용하여 다시 한 번 검증해보세요.
양도소득세 납부 기한
양도소득세는 확정신고 방식이 아니라, 부동산을 팔았을 때 바로 예정신고·납부를 해야 합니다.
- 납부 기한 : 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내
- 신고 방법 : 홈택스 전자신고, 세무서를 통한 방문 신고, 세무대리인 위임
미납 시 가산세
만약 기한 내에 신고·납부하지 않으면, 가산세가 부과됩니다. 대표적인 가산세는 다음과 같아요.
- 무신고 가산세
- 신고 자체를 하지 않은 경우
- 산출세액의 20%
- 만약 부정한 방법(예: 이중계약서, 허위 자료 등)으로 미신고 → 40% - 과소신고 가산세
- 일부만 신고한 경우
- 과소 신고한 세액의 10%
- 부정한 방법이면 40% - 납부불성실 가산세
- 신고는 했지만 세금을 내지 않았거나 일부만 냈을 때
- 미납세액 × 미납기간(일수) × 일일 0.025% (연 약 9.125%)
- 납부 지연 기간이 길수록 금액이 크게 불어납니다
부동산을 팔았다면 즉시 홈택스 모의계산 → 세무사 상담 → 신고·납부까지 빠르게 마무리하는 것이 절세와 리스크 관리의 핵심입니다.
절세를 위한 꿀팁 5가지
✅ 보유와 거주를 “각각” 2년 이상 충족하기
1세대 1주택이면 보유 2년이 기본이고, 부동산이 조정대상지역에서 취득된 주택이라면 거주 2년까지 충족해야 비과세가 가능합니다. 보유 2년만 채우면 비과세가 아니라, 보유+거주+주택 수+양도가액이 함께 맞아야 비과세예요.
✅ 장기보유특별공제(최대 80%)를 ‘보유+거주’로 키우기
1세대 1주택(고가주택 포함)이라면 최대 80%(보유 40%+거주 40%)까지 공제를 받을 수 있어요. 예컨대 10년 보유+10년 거주라면 양도차익의 80%가 과세표준에서 빠집니다. 보유만 오래하는 것보다 (보유+거주)가 공제율을 크게 올립니다.
✅ 필요경비 증빙은 ‘성공 절세’의 절반
양도차익을 줄여주는 필요경비(취득세·법무사비·중개수수료·자본적 지출의 수선비 등)는 증빙이 있어야 인정됩니다. 중개수수료는 양도비로 필요경비에 해당하고, 임차인에게 준 명도비도 요건을 만족하면 필요경비 인정됩니다. 세금계산서/현금영수증/카드전표/계약서/이체내역을 꼭 보관하세요. 증빙 없으면 경비도 ‘없는 것’으로 봅니다.
✅ ‘양도 시기’로 차이가 커집니다 (특히 다주택자)
다주택자의 중과세율 한시 배제 연장(조정대상지역 등)은 양도 시점에 따라 큰 차이를 냅니다. 해당 유예기간 내에 처분하면 일반세율 적용이 가능해 세 부담이 완화됩니다. 언제 파느냐가 얼마에 파느냐 만큼 중요해요.
숫자가 헷갈리면 홈택스 양도소득세 자동계산에 보유·거주기간, 금액, 경비를 넣어 미리 시뮬레이션 하세요.
비과세/중과 자가진단도 함께 제공돼 오류를 줄이는 데 매우 유용합니다.
⚠️ 주의 (진짜 중요한 부분)
세법은 사례별 예외가 많습니다. 같은 금액이라도 취득 시점·지역·계약일·지분구조에 따라 결과가 달라져요. 위 팁을 기본으로 홈택스에서 1차 계산 → 세무사에게 2차 검토를 권합니다. (특히 12억 경계, 일시적 2주택, 증여·상속·용도변경 연계 거래 등 복잡 케이스)
자주 묻는 질문
Q. 일시적 2주택일 때 양도세는 어떻게 되나요?
→ 기존 주택을 일정 기간 내에 처분하면 1세대 1주택 비과세 요건을 적용받을 수 있습니다. 단, 지역(조정대상지역 여부)과 보유·거주기간 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
Q. 양도가액이 12억 원을 넘으면 전액 과세되나요?
→ 아닙니다. 12억 원 이하 부분은 비과세이고, 초과한 부분에 대해서만 과세가 됩니다. (예: 13억에 팔면, 12억까지는 비과세 / 1억만 과세 대상)
Q. 상속·증여받은 주택을 팔 때도 양도세를 내나요?
→ 네. 상속·증여로 취득한 주택을 양도하면 양도차익에 대해 양도세가 부과됩니다. 다만 취득가액 산정 방식(상속 당시 시가, 증여 당시 평가액 등)이 일반 매매와 달라집니다.
Q. 분양권, 입주권, 재개발·재건축 조합원 지위 양도도 양도세 과세 대상인가요?
→ 네. 주택뿐 아니라 분양권, 입주권, 상가·토지 등 부동산 관련 권리를 팔아도 양도세 과세 대상입니다. 특히 단기 보유 시 고세율이 적용됩니다.
Q. 해외 부동산이나 해외 주식 매도 시에도 양도세를 내나요?
→ 네. 거주자라면 국내외 모든 자산 양도차익에 대해 한국에 신고해야 합니다. 다만 해외 납부세액이 있다면 외국납부세액공제로 이중과세를 조정할 수 있습니다.
Q. 양도세 납부 시기는 언제인가요?
→ 부동산을 양도한 달의 말일로부터 2개월 이내입니다. 예: 9월 15일 매도 → 11월 30일까지 신고·납부. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.
Q. 양도세 신고할 때 어떤 경비를 인정받을 수 있나요?
→ 대표적으로 취득세, 법무사 수수료, 중개수수료, 인테리어 비용(자본적 지출), 명도비 등이 있습니다. 단, 증빙서류(영수증·계약서 등)가 있어야만 필요경비로 인정됩니다.
양도소득세는 ‘복잡하고 어렵다’는 인식이 있지만, 기본 원리만 알면 누구나 절세 전략을 세울 수 있습니다.
✔ 내가 가진 집의 상태
✔ 얼마에 사고 팔았는지
✔ 얼마나 보유하고, 얼마나 거주했는지
✔ 필요한 비용을 증빙할 수 있는지
이 네 가지만 체크해도 훨씬 수월해져요. 부동산 매도 전에, 꼭 한 번 양도소득세 계산기를 돌려보고, 조건이 애매하다면 세무사 상담을 받는 것이 가장 확실한 방법입니다.
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