정부지원 핵심 용어 시리즈 ② 주거편｜국민임대·영구임대·행복주택·전세임대·주거급여 완벽 해설

 

집값은 오르고, 전세 대출은 까다로워지고, 청약은 멀게만 느껴집니다. 그래서 정부는 소득과 재산 기준에 맞는 다양한 주거지원 제도를 운영하고 있습니다. 하지만 막상 신청하려 하면 ‘무주택세대구성원’, ‘세대분리’, ‘소득분위’ 같은 생소한 단어 때문에 포기하는 경우도 많아요. 이번 글에서는 국민임대·행복주택·전세임대·주거급여 등 주거복지 제도에서 자주 등장하는 핵심 용어 10가지를 정리했습니다.

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1. 주택관리 주체 (LH·SH·GH 등)

👉 공공임대주택을 공급·관리하는 주요 기관

공공임대주택은 정부가 직접 운영하지 않고, 공기업이나 지방공사(LH·SH·GH 등)가 공급·관리 주체가 되어 운영합니다. 기관마다 관할 지역과 공급 유형이 다르기 때문에, 입주신청 전 반드시 해당 기관의 홈페이지에서 공고를 확인해야 합니다.

기관명	정식 명칭	관할 지역	주요 사업 유형
LH	한국토지주택공사	전국(광역 단위)	국민임대, 영구임대, 행복주택, 전세임대, 주거급여 사업 등
SH	서울주택도시공사	서울특별시	서울형 임대주택, 청년·신혼부부 공공주택, 도시재생형 임대
GH	경기주택도시공사	경기도	경기도 공공임대주택, 신혼희망타운, 경기행복주택
기타	지역도시공사 (대구·부산·광주 등)	해당 광역·기초지자체	지역 맞춤형 임대, 매입임대, 도시정비형 공공주택

• LH는 전국 단위로 가장 많은 공공임대 공급을 담당하며, 복지부·국토부와 연계된 주거급여 사업의 실집행기관 역할도 수행합니다.
• SH·GH 등 지방공사는 지역별 특성에 맞춰 공급 유형과 우선순위를 다르게 운영합니다.
• 신청자는 거주지역 기준으로 관할 기관의 공고를 반드시 확인해야 합니다.

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2. 무주택세대구성원

👉 세대 내 누구도 주택을 소유하지 않은 세대

무주택세대구성원은 공공임대주택과 주거급여의 기본 조건이에요. 즉, 조건이 무주택세대구성원이라고 하면, 신청자 본인뿐 아니라 같은 세대(가족) 중 누구도 집을 가지고 있지 않아야 합니다.

• 본인 명의가 아니더라도 배우자 명의로 주택을 보유하고 있으면 무주택 아님으로 간주됩니다.
• 오피스텔, 분양권, 조합원입주권도 주택으로 판단되는 경우가 있으니 공고문을 꼭 확인하세요.

포함되는 사람	예시
세대주 본인	신청자 자신
배우자	법적 혼인 관계자
직계존속·비속	부모, 자녀, 손자녀 등

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3. 세대분리

👉 부모와 주소 또는 생계를 따로 하는 독립 세대

세대분리는 부모와의 주소지·생계가 분리된 경우 인정되는 독립 세대를 말합니다. 특히 청년·신혼부부·전세자금대출·주거급여 등의 지원제도에서 소득 합산 여부를 결정하는 매우 중요한 기준이에요.

행정상 기준

• 주민등록등본상 부모와 주소지가 다르고,
• 실제로 별도 거주하며 독립적인 생계유지(소득·지출)를 하는 경우 인정됩니다.
• 전입신고 후 최소 1개월 이상 실거주가 확인되어야 하며, 일부 제도에서는 공과금·임대차계약서 등 실거주 증빙이 요구됩니다.

판정 예시

상황	세대분리 인정 여부	설명
대학생이 자취하며 전입신고 완료	✅ 인정	독립 생계로 판단
부모 집 주소로 주민등록 유지	❌ 미인정	부모와 동일 세대로 간주
전입신고는 했지만 생활비·월세를 부모가 부담	⚠️ 불인정 가능	실질적 생계분리가 인정되지 않음
결혼 후 신혼부부가 부모와 별도 주소지 등록	✅ 인정	신혼부부 세대로 인정

주의사항

• 단순히 주소만 분리했다고 해서 무조건 세대분리로 인정되는 것은 아님.
  → 생계비(식비·공과금·월세 등)를 실제로 본인이 부담해야 합니다.
• 일부 제도는 세대분리 후 일정 기간(예: 3개월 이상) 거주 이력을 요구합니다.
• 주민등록상 ‘세대주’ 또는 ‘세대원’ 여부에 따라 지원 가능한 제도 범위가 달라질 수 있습니다.

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4. 소득분위

👉 전국 가구를 10단계로 나눈 상대적 소득 구간

복지제도는 단순히 '월소득 얼마 이하'로 판단하지 않습니다. 대신 기준 중위소득을 기준으로 전체 가구를 10단계(1~10분위)로 구분해 상대적인 소득 수준을 파악합니다. 즉, 기준 중위소득이 100%인 가구는 “대한민국 평균 소득 수준의 중간”에 해당하고, 그보다 낮으면 저소득층, 높으면 중산층·고소득층으로 분류됩니다.

소득분위 구간별 설명

분위	소득 수준	기준 중위 소득 비율	주요 적용 제도
1~2분위	최저소득층	중위소득 30~40% 이하	생계급여, 의료급여, 영구임대주택
3~4분위	저소득층	중위소득 50~70% 이하	국민임대, 주거급여, 차상위 지원
5~7분위	중간층	중위소득 80~120%	행복주택, 청년전세대출, 신혼부부 전세자금
8~10분위	고소득층	중위소득 130% 이상	대부분의 복지·임대 지원 제외

 

예시) 2026년 기준 중위소득 4인 가구는 6,494,738원입니다.

• 중위소득 50% = 약 3.25백만 원 → 국민임대, 주거급여 가능
• 중위소득 100% = 약 6.49백만 원 → 행복주택 등 일부 가능
• 중위소득 130% = 약 8.44백만 원 → 대부분 복지제외

 

소득분위는 ‘상대적’ 개념

소득분위는 절대 금액이 아니라 해마다 변하는 상대적 기준이에요. 예를 들어, 내 소득이 변하지 않아도 전국 중위소득이 오르면 나의 소득분위가 달라질 수 있습니다. 즉, 올해는 4분위였던 가구가 내년엔 중위소득 상승으로 3분위로 내려갈 수도 있습니다.

 

주거제도별 적용 예시

제도명	적용 소득기준	비고
영구임대주택	중위소득 40% 이하	기초생활수급자 중심
국민임대주택	중위소득 70% 이하	저소득·무주택 세대
행복주택	중위소득 100% 이하 (맞벌이 120%)	청년·신혼부부 중심
주거급여	중위소득 47% 이하	부양의무자 기준 없음

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5. 국민임대주택

👉 저소득층을 위한 장기임대주택 (LH 공급)

국민임대주택은 무주택 세대 중 소득과 자산이 일정 기준 이하인 가구에게 최대 30년까지 장기임대로 공급되는 공공주택입니다. 입주 안정성이 높고 임대료가 저렴해 가장 대표적인 주거복지 유형이에요. 입주 안정성이 높고 퇴거 위험이 적다는 장점이 있는 반면, 공급물량이 적고 경쟁률이 높다는 단점이 있습니다. 

구분	내용
소득 기준	전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득의 70%이하
자산 기준	총자산은 33,700만 원 이하, 자동차는 기준가액 3,803만 원 이하 (2025년 기준)
임대기간	최초 2년, 최대 30년까지 재계약 가능
보증금/월임대료	시세의 약 60~80% 수준

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6. 영구임대주택

👉 생활이 어려운 기초생활수급자, 한부모가구 등을 위한 공공임대

영구임대주택은 국민임대보다 한 단계 더 저소득층을 위한 주거복지 제도입니다. 임대료가 시세의 약 30% 수준으로 매우 저렴하며, 입주 후에도 장기간(거의 평생 거주 가능 수준) 안정적으로 살 수 있습니다. 그러나 공급물량이 적고 입주 대기기간이 길며, 입주 후 전입,전출 시 관리가 엄격하다는 단점이 있어요. 

구분	내용
소득 기준	기준중위소득 40% 이하(소득 1분위)
자산 기준	총자산 약 2억 3,700만 원 이하, 자동차 4,563만 원 이하 (2025년 기준)
임대기간	사실상 무기한 거주 가능 (계약 갱신 제한 없음)
임대료 수준	시세의 약 30% 수준
공급기관	한국토지주택공사(LH), 지방공사(SH·GH 등)

 

주요 입주 대상

구분	설명
기초생활수급자	생계·의료급여 수급자
차상위계층	소득인정액이 중위소득의 50% 이하
한부모가구	18세 미만 자녀를 양육 중인 한부모
중증장애인·고령자 등	주거 취약계층으로 인정되는 경우 우선공급 가능

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7. 행복주택

👉 청년·신혼부부·사회초년생을 위한 공공임대

행복주택은 대학생·청년·신혼부부 등 주거비 부담이 큰 계층을 위해 학교나 직장 접근성이 좋은 곳에 저렴한 임대료로 공급되는 공공임대주택입니다. 역세권, 대학가 인근 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치해 젊은 세대의 ‘첫 독립형 주거’로 인기가 높습니다.

구분	내용
대상	청년, 신혼부부, 대학생, 사회초년생
소득 기준	기준중위소득 100% 이하 (맞벌이 가구는 최대 120%까지 허용)
거주기간	기본 6년, 신혼부부는 최대 10년까지 거주 가능
임대료 수준	주변 시세의 약 60~80% 수준
입지 특징	학교·직장 접근성이 좋은 역세권, 산업단지 인근 중심

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8. 전세임대주택

👉 임차인이 직접 집을 찾아 계약하고, LH가 대신 보증금을 내주는 공공임

전세임대는 입주자가 원하는 집을 찾아오면 LH가 집주인과 전세계약을 맺고 보증금을 납부합니다. 입주자는 LH에 월 임대료(보증금에 대한 사용료 + 관리수수료 성격)만 내고 거주해요. 원하는 위치의 집을 직접 고를 수 있어 공공임대보다 유연하지만, 보증금 상한액 내에서만 선택 가능합니다.

구분	설명
지원 대상	저소득층, 청년, 신혼부부, 고령자 등
절차	신청 → 자격확인(소득·자산) → 집 탐색 → LH 현장심사(가격·하자·권리관계) → LH↔집주인 전세계약 → 입주자↔LH 임대차계약 → 입주
지원 구조	LH가 집주인에게 보증금 지급 → 입주자가 거주
임대기간	2년 + 2회 연장 가능 (최대 6년)
보증금 한도	지역·유형별 한도 고시(수도권이 높고, 광역시/기타지역은 낮음)

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9. 주거급여

👉 임차료 또는 주택 수선비를 지원하는 대표 저소득 주거복지제도

주거급여는 기초생활보장제도의 한 축으로, 소득이 일정 수준 이하인 가구에 임차가구엔 월세·전세보증금 일부, 자가가구엔 노후주택 수선비를 지원하는 제도입니다.

구분	설명
대상 가구	소득인정액이 기준중위소득의 약 48% 이하 가구(2025년 기준)로, 가구원 수별 기준이 있습니다.
임차가구 지원 내용	임대차계약이 있는 경우, 지역·가구원수별 ‘기준임대료’ 범위 내에서 월세 형식으로 지원.
자가가구 지원 내용	자가 주택에 거주하며 노후하거나 수선이 필요한 경우, 수선유지급여(보수공사비)를 지원.
부양의무자 기준	최근 제도 개편으로 인해, 부양의무자의 소득·재산 여부와 상관없이 신청가구의 소득·재산만으로 판단하는 방식이 확대되고 있습니다.

주의사항

• 임대차계약이 없거나 서류 미비 시 지원 제외될 수 있습니다. 
• 지원 상한(기준임대료·수선비)을 초과하는 지출은 본인이 부담해야 합니다.
• 소득이나 재산이 기준을 초과하면 신규 수급이 제한될 수 있습니다.
• 자가가구 지원의 경우, 주택 유형·노후도 평가가 엄격하게 이루어집니다. 

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10. 자산기준

👉 자산기준 — 제도별로 다르게 적용됩니다

자산기준은 복지·임대 지원 자격을 판단할 때, 단순히 소득뿐 아니라 보유 재산 규모(예금·주택·자동차 등)를 함께 고려하는 요소입니다. 주거급여와 공공임대주택은 적용 방식이 다르며, 같은 금액 기준이 아닙니다.

구분	적용 제도	기준 내용 (2025년 기준)
주거급여	기초생활보장제도 내 복지급여	자산은 소득인정액 계산요소 중 일부로, 별도의 고정 상한 없음. 실제로는 소득 + 재산의 환산금액을 합산해 ‘소득인정액’으로 평가함
공공임대주택 (국민·행복 등)	LH·지방공사 공급 주택	예를 들어, 총자산 3억 3,700만 원 이하, 자동차 3,557만 원 이하, 금융자산은 실거주·생활비 일부 공제 후 평가 (LH 기준)

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마무리

공공임대와 주거복지 제도는 복잡해 보이지만, 기본 구조는 “누가(자격) / 어떤 집(유형) / 어떤 기준(소득·자산)”으로 명확히 나뉩니다. 이번 편에서 살펴본 국민임대, 영구임대, 행복주택, 전세임대, 주거급여는 소득 수준과 생애 단계에 따라 가장 폭넓게 적용되는 대표 제도들입니다. 복지는 ‘복잡한 제도’가 아니라, 삶의 기반을 지켜주는 사회적 안전망입니다. 지금 필요한 제도를 정확히 알고, 시기를 놓치지 않는 것 - 그것이 진짜 주거 복지의 시작입니다.

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